Investeerders vreesden altijd dat studentenwoningen te weinig zouden opleveren. De opeenvolgende kabinetten Rutte I en Rutte II luisterden naar die zorgen.

Hoe Den Haag alle koudwatervrees rondom studentenkamers wegnam

Body: 

Het is de afgelopen jaren veel aantrekkelijker geworden om studentenkamers te bouwen. Met dank aan de kabinetten Rutte I en Rutte II.

Het is de afgelopen jaren veel aantrekkelijker geworden om studentenkamers te bouwen. Met dank aan de kabinetten Rutte I en Rutte II.

Dit artikel is onderdeel van een serie over de geldstromen op de studentenkamermarkt. Lees alle artikelen op deze pagina terug.

De vraag naar studentenkamers mag dan enorm zijn, het was niettemin lange tijd een weinig populaire belegging onder investeerders. Investeerders vinden de Nederlandse huurmarkt namelijk maar eng. Van oudsher zijn huurders hier goed beschermd en een verhuurder moet met hele goede argumenten komen om iemand uit zijn of haar woning te krijgen. Zo was er altijd het gevaar van een student die na te zijn afgestudeerd nog jaren in zijn of haar kamer bleef wonen.

Daarbij vreesden investeerders altijd dat studentenwoningen te weinig zouden opleveren. De huren per kamer liggen lager en vragen veel onderhoud. Bovendien wordt de huurstijging van sociale huurwoningen jaarlijks door de overheid vastgesteld, wat voor winkelpanden bijvoorbeeld niet geldt.

De opeenvolgende kabinetten Rutte I en Rutte II luisterden naar die zorgen. Nadat er begin van deze eeuw al veel studentenwoningen waren bijgebouwd, ondertekenden allerlei partijen in november 2011 een actieplan waarmee het kamertekort verder zou moeten worden teruggedrongen. Studentenhuisvesters verenigd in lobbygroep Kences beloofden tot 2016 een miljard te investeren in totaal 16.000 nieuwe studentenwoningen.

Eisen voor de geluidsdichtheid kamers zijn nu minder streng
En ook voor andere partijen was er wat te halen. Gemeenten, universiteiten en hbo’s zouden hun grond voortaan tegen een ‘sociale prijs’ verkopen als iemand daarop een studentencomplex wilde bouwen. De rijksoverheid droeg een steentje bij door de voorwaarden waaraan nieuwe studentenwoningen moesten voldoen omlaag te brengen, om zo de bouwkosten van nieuwe woningen te verlagen. Zo werden eisen voor de geluidsdichtheid van kamers minder streng, en werd de minimale omvang van een kamer verlaagd van 24 naar 18 vierkante meter. Studentenkamers worden zo een stuk goedkoper om te bouwen, liet Kences direct weten: per jaar bezuinigen studentenhuisvesters zo 6 miljoen euro op hun bouwkosten.

En beleggers reageerden verheugd. Zo liet directeur Jan de Quay van vastgoedadviseur Savills tijdens vastgoedbeurs Provada weten: “De interesse van buitenlandse beleggers en de dalende aanvangsrendementen laten zien dat de beleggingsmarkt voor studentenwoningen volwassen aan het worden is.”

Een doorn in het oog van studentenhuisvesters zijn, als gezegd, de studenten die na hun studie in hun studentenhuis blijven wonen. Sinds vorig jaar hebben vastgoedeigenaren er vorig jaar een instrument bij om daar wat aan te doen. Toen werd een wetsvoorstel ingediend om tijdelijke verhuur aan speciale doelgroepen mogelijk te maken. Studenten zijn zo’n speciale doelgroep. Dat gaf verhuurders de mogelijkheid om oud-studenten uit hun kamer te zetten zodra zij niet meer tot de doelgroep behoren (lees: afgestudeerd zijn).

Campuscontracten waren er al een paar jaar, maar hadden sindsdien wettelijke grond. Zodra de student de kamer uit is, kan de huur omhoog naar het niveau dat dan de standaard is.

In juli kondigde minister Stef Blok aan dat vastgoedbeleggers de huren voortaan meer mogen verhogen dan woningcorporaties, omdat anders hun rendementen in gevaar komen. Blok zei er nog niet bij of dit ook voor studenten gaat gelden, maar er is weinig reden om aan te nemen dat dit niet het geval is.

Zelfstandige studentenwoning werd de norm door huurtoeslag
Een ander middel waarmee de overheid de studentenkamermarkt stimuleert, is de huurtoeslag. Bedoeld als middel om mensen met lage inkomens te compenseren en hen in staat te stellen de woning te kunnen betalen, en inmiddels niet meer weg te denken van de Nederlandse woningmarkt.

Sinds halverwege de jaren negentig krijgen studenten in gedeelde kamers geen huurtoeslag meer. Alleen studenten in een zelfstandige woning kunnen huurtoeslag aanvragen. Bedoeld of niet, de zelfstandige studentenwoning werd zo de norm.

Niet alleen in hun bouwplannen houden corporaties rekening met de huurtoeslag. Ook de huren worden toegespitst op de regelgeving die geldt voor de huurtoeslag, schreven we vorige week. Uit een analyse van ruim 800 corporatiewoningen blijkt dat een derde van de recent verhuurde zelfstandige woningen slecht 0 tot 25 euro onder de huurtoeslaggrens zit. Die grens ligt voor studenten tot 23 op dan 403 euro en 6 cent. Vanaf 23 is de maximale huur 710 euro en 68 cent. Voorwaarde is wel dat de woning zelfstandig is.

Nijmeegse studenten onder de 23 krijgen van corporatie SSHN een korting op woningen die duurder zijn dan de huurtoeslaggrens. Zodra een student ouder is dan 23, gaat de huurprijs omhoog, maar krijgt hij of zij ook huurtoeslag, waardoor ze van de verhoging nauwelijks iets merken.

Maar ook commerciële partijen bouwen zelfstandige woonruimte, veelal binnen de grenzen van de huurtoeslag. Net als corporaties prijzen deze en andere marktpartijen hun woningen aan met vermelding naar de huurtoeslag. En dus komen er steeds meer studentenwoningen bij waarvoor de bewoners huurtoeslag krijgen. Bovenal worden kamers door subsidie luxer, maar vooral ook kunstmatig duurder.

Wie een studentenkamer in een gedeeld studentenhuis bij een studentenhuisvester huurt, betaalt daar al snel 250 tot 300 euro voor, en nog wel meer bij een particulier. Wie het lukt om een zelfstandige eenheid te bemachtigen, is met al die luxe het goedkoopst uit. Reken maar mee: een 22-jarige student die een zelfstandige studio met eigen voordeur, keuken en badkamer heeft en daarvoor 400 euro kale huur plus en 100 euro servicekosten betaalt, krijgt 203 euro huurtoeslag en betaalt onder de streep dus 297 euro huur.

De research voor dit artikel is verricht door platform voor onderzoeksjournalistiek Yournalism. Het onderzoek werd mede gefinancierd door middel van crowdfunding op Yournalism.nl.

Facebook Twitter Whatsapp Mail