Waarom stijgen de huren van kamers elk jaar?

Eens per jaar mogen verhuurders een huurverhoging doorvoeren. De meesten doen dit ook, om de huur met de inflatie te laten meestijgen en onderhoudskosten te dekken. Dat klinkt op zich als een eerlijke regeling, maar studenten kunnen daardoor minder makkelijk hun financiën rondbreien.

Want de jongerenlonen stijgen bijvoorbeeld niet met hetzelfde percentage mee, vertelt Dante Glastra van Loon, de voorzitter van de Utrechtse studentenvakbond Vidius. Bovendien zijn studenten vaak al veel van hun inkomsten kwijt aan huur. Dus is die verhoging wel echt nodig? En zit er ook een maximum aan huur die de huisbaas mag vragen? 

Maximumpercentage
De overheid reguleert de huurverhoging door jaarlijks een maximum verhogingspercentage vast te stellen. Dit jaar is dat voor de sociale huursector 4,1 procent. Onzelfstandige studentenkamers – dus met gedeelde voorzieningen – vallen altijd onder sociale huur. 

Het percentage wordt berekend op basis van de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar. Die was 3,6 procent. Particuliere verhuurders mogen daar nog eens 0,5 procent bovenop doen, wat dus uitkomt op 4,1 procent. De reden daarvoor wordt uit overheidswebsites niet volledig duidelijk, maar het lijkt om een winstmogelijkheid voor particuliere verhuurders te gaan. 

De regulatie van huurverhoging vindt al decennialang plaats, met als doel – volgens de overheidswebsite van Volkshuisvesting – de huurstijging per jaar minder te laten variëren. Hierdoor weten huurders beter waar ze aan toe zijn en hebben verhuurders stabielere inkomsten. Zolang de verhuurder de huur niet met meer dan 4,1 procent verhoogt, mogen verhuurders zelf weten met welk percentage ze de huur verhogen.

Verhuurders moeten verplicht de huurverhoging 2 maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. Daarbij moet de dag waarop deze ingaat aangegeven zijn, zo ook de manier waarop je als huurder bezwaar kan maken tegen de verhoging. 

Bij Maud, die samenwoont met haar verhuurder, was de verhoging niet op tijd schriftelijk doorgegeven. “Ik was me er niet van bewust dat die aankondiging verplicht was”, vertelt ze. Aangezien de aankondiging te laat was, gaat nu ook haar huurverhoging pas later in.

Maud. Foto: Sacha Bergsma

Maud, masterstudent Psychologie, doet nu een tussenjaar 

Aantal m2: 9
Verhuurder: Particulier, met medebewoner als verhuurder
Locatie: Tolsteeg
Huisgenoten: 2
Onderhoud: Goed, snel gefixt
Kale huur: 494 per maand
Inclusieve huur: 544 per maand
Huurtoeslag: Nee. 
Huurverhoging: Ongeveer 16 euro (nog niet schriftelijk aangekondigd) 
Percentage: 3,2

“Ik weet dat het door inflatie komt. Maar ik vraag me dan wel af: is het wel zo nodig, want ik weet dat er studenten zijn die al heel lang geen huurverhoging hebben gehad.” 

Woningcorporatie of particulier
De schatting is dat ongeveer de helft van de studentenkamers door particulieren wordt aangeboden, en de andere helft door woningcorporaties zoals studentenhuisvester SSH. Aangezien alle onzelfstandige kamers onder sociale huur vallen, maakt dit geen verschil voor het maximumpercentage. Toch hanteren verhuurders soms een andere huurverhoging.

Eva, al bijna zes jaar wonend in een pand van een particuliere verhuurder, vertelt bijvoorbeeld dat ze al jaren helemaal geen verhoging krijgt. “Wij hebben een hele lakse huisbaas, die waarschijnlijk ook zijn financiële boekhouding misschien niet helemaal op orde heeft.” 

De SSH verhoogt wel jaarlijks de huurprijzen. Woordvoerder van SSH Joris van Eijck legt uit: “We staan voor een keuze: onze bestaande woningen betaalbaarder maken door een lagere huur te vragen, of een huurverhoging invoeren om zo nieuwbouw te kunnen blijven realiseren.” 

In 2026 koos de SSH er voor om de huur van kamers mét huurtoeslag met 3,6 procent te laten stijgen, en kamers zonder met 2,5 procent.

“De SSH is zowel in 2024 als 2025 de meest investerende woningcorporatie in Nederland geweest”, vertelt Van Eijck. De huurverhoging is nodig om maximaal te kunnen blijven investeren in nieuwbouw, zegt hij. Wel houden ze ook de huidige huurders in gedachten, door de studenten die geen huurtoeslag krijgen iets lager te belasten. 

Dan zijn er ook nog een aantal panden die eigendom zijn van iemand anders en door de SSH worden beheerd, waaronder De Sterren in Rijnsweerd. De SSH overlegt met deze eigenaren om zoveel mogelijk dezelfde percentages te hanteren, maar dit kan weleens afwijken, legt Van Eijck uit. 

Marijn. Foto: Sacha Bergsma

Marijn, masterstudent Nieuwe Media & Digitale Cultuur 

Aantal m2: 17,73
Verhuurder: SSH 
Locatie: Utrecht Science Park
Huisgenoten: 4
Onderhoud: oud pand, meldingen snel voldaan
Kale huur: 501,28 per maand
Inclusieve huur: 628,12 per maand 
Huurtoeslag: 309 per maand
Huurverhoging: 18,05 euro per maand
Percentage: 3,6

“Voor mijn positie als student vind ik huurverhoging niet eerlijk. Maar ik begrijp dat de SSH meer geld vraagt om de stichting overeind te houden. Als ze met de huurverhoging investeren in de studentenwoningen die ze verhuren, vind ik het eerlijk.” 

Waar houdt het op?
Huurverhoging mag dus jaarlijks, maar gaan de prijzen dan eeuwig stijgen? Zeker in Utrecht, de tweede in het rijtje van duurste studentensteden, rijzen de prijzen al een tijdje de pan uit. Houdt dit dan nooit op? 

Er is een wettelijke bovengrens voor elke sector. Van de sociale huur is dat 932,93 euro, wat inhoudt dat sociale verhuurders – en dus kamerverhuur – niet boven dat bedrag mogen vragen. Alleen ook dat bedrag gaat dus jaarlijks omhoog, door inflatie. Een absolute limiet is er dus niet. 

Daarnaast is de paradox dat de inflatie mede wordt bepaald dóór de woonlasten. Kortom, als wonen duurder is – wat het dus jaarlijks wordt – wordt ook de inflatie hoger, waardoor het wonen weer duurder wordt. We zitten dus vast. 

Eva. Foto: Sacha Bergsma

Eva, masterstudent Marine Sciences 

Aantal m2: 16
Verhuurder: Particulier 
Locatie: Dichterswijk
Huisgenoten: 8
Onderhoud: Heel slecht, oud, onbehulpzame huisbaas.
Kale huur: ?
Inclusieve huur: 300 per maand
Huurtoeslag: Nee. 
Huurverhoging: Geen. 
Percentage: 0

“Ik ben zeker een geluksvogel in deze woningmarkt. Ik betaal zo weinig, dus dan ga ik ook niet zeiken, of ergens een ding van maken, dan neem ik dat maar voor lief.”

Redelijk
Volgens Vidiusvoorzitter Dante is de huurverhoging voor studenten niet helemaal eerlijk. “De jeugdlonen gaan niet gelijk op aan de jaarlijkse verhoging”, vertelt hij. Daarmee loopt het volgens hem uit balans. 

Toch ziet Dante de verminderde huurverhoging slechts als symptoombestrijding. “Het pakt niet het echte probleem aan. Jeugdlonen moeten worden afgeschaft, lonen moeten ieder jaar gecorrigeerd worden naar de inflatie, en er moet geïnvesteerd worden in sociale huurwoningen. Anders is het dweilen met de kraan open, want alle prijzen stijgen,” legt Dante uit.

Vidius focust zich daarnaast ook op het informeren van studenten en hun rechten rondom wonen. In dat kader zijn ze dit jaar vooral bezig geweest met het terugkrijgen van het Huurteam in Utrecht: een organisatie die huurders helpt bij alle vragen en problemen rondom kamerhuur.  “We zijn vooral aan het kijken hoe we studenten bewustmaken van wat ze kunnen doen, als ze met een oneerlijke huisbaas te maken hebben,” vertelt Dante. 

Huurtoeslag
Als student heb je soms recht op huurtoeslag. De voorwaarden verschillen per geval en hangen af van vermogen, inkomen, huurprijs en leeftijd. De regels hiervoor zijn soms wat verwarrend, omdat er verschillende factoren. Ook zijn er in 2026 weer wat regels veranderd, waardoor meer mensen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag. Studenten die een zelfstandige woning huren – bijvoorbeeld een studio – hebben vaak recht op huurtoeslag, mits de huur relatief hoog is ten opzichte van het inkomen.

Toch hebben sommige onzelfstandige woningen – kamers met gedeelde voorzieningen – ook recht op huurtoeslag. Voor een kamer op het Tuindorp West Complex kun je bijvoorbeeld flinke toeslag krijgen: een kamer die nu wordt aangeboden op de website van de SSH, kost eigenlijk bijna 670 euro, maar na huurtoeslag aftrek slechts 333.

Dat komt omdat woningen die voor 1 juli 1997 als studentenwoning zijn aangewezen nog wel recht hebben op huurtoeslag. In die tijd hadden de kamers namelijk wel recht op toeslag, en vanwege overgangsrecht mag dit niet zomaar aangepast worden. Verschillende organisaties zouden de huurtoeslag op kamers graag opnieuw willen invoeren.