Huurteam: 'Maak bij twijfel gewoon een afspraak'

Dat studenten het in deze woningmarkt moeilijk hebben, is niets nieuws. Er zijn de afgelopen jaren wel nieuwe ontwikkelingen geweest die in het voordeel van huurders zouden moeten uitpakken. Zo ging op 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap in, waardoor huurders melding konden maken van slechte huisbazen. Daarnaast gingen op 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur in, waardoor tijdelijke huurcontracten werden afgeschaft en kamers en panden een maximale huurprijs kregen. 

Toch hebben die ontwikkelingen nog niet het beoogde effect op de studenthuurders. Door de Wet betaalbare huur verkochten veel pandbezitters hun vastgoed omdat ze er te weinig winst uithaalden. In 2024 werden er 71 procent meer huurwoningen verkocht dan het jaar daarvoor. Een aantal studenten kwam op straat te staan en er waren minder kamers om te huren. Studenten kunnen bovendien worden uitgezonderd van de Wet vaste huurcontracten, waardoor huisbazen hen nog steeds tijdelijke contracten mogen aanbieden. 

Huurteam 

Wie wil weten of je te veel betaalt voor een kamer of problemen hebt met de huisbaas of het huurcontract, kan voor hulp onder meer terecht bij het Huurteam Utrecht. Er kloppen minder studenten aan dan voorgaande jaren, zet Eva Luijendijk. Zij is teammanager Huurteams bij Steenvlinder, een organisatie die zich inzet voor de rechten van bewoners en huurders met het hoofdkantoor in Rotterdam. Sinds januari 2024 is het voor gemeentes verplicht om een meldpunt te hebben waar huurders terecht kunnen met problemen. Alleen weten gemeenten soms niet wat te doen met de klachten die ze binnenkrijgen. Daarvoor schakelen veel gemeentes Huurteams in, zoals die van de Steenvlinder, om huurders met raad en daad bij te staan.

Dat er minder studenten aankloppen, verbaast Luijendijk, aangezien nieuwe wetten in de praktijk juist meer studenten lijken te duperen. “We willen graag iedereen op een goede manier laten huren,” vertelt ze, “en daarvoor moeten studenten ons wel weten te vinden en durven benaderen.” 

Eva Luijendijk van het Huurteam, foto Huurteam

Huisbaas verkoopt pand
Rive, student Fine Arts aan de HKU, vertelt dat ze wel van het bestaan van het Huurteam afwist, maar er toch voor koos om gedoe met de huisbaas zelf af te handelen. Ze moest namelijk haar kamer uit omdat haar tijdelijke contract afliep en haar huisbaas het pand ging verkopen. Dat leidde tot een aantal frustraties rondom de oplevering van het huis. “We moesten de hele woning strippen en de woning leeg opleveren, terwijl er de tien jaar voor ons ook gewoon studenten woonden. Maar anders kregen we onze borg niet terug”, vertelt ze. Hoewel dit nergens in het contract vermeld stond, hebben ze toen toch gedaan wat de huisbaas vroeg, omdat het de makkelijkste weg leek. 

Luijendijk adviseert om bij twijfel toch gewoon contact op te nemen met het Huurteam. Het is namelijk gratis en je zit nergens aan vast. Of het nu gaat om vage contracten, te hoge huur, slecht onderhoud of de borg: het Huurteam probeert de nodige informatie te achterhalen om te zien waar huurders recht op hebben. 

“Studenten komen het vaakst bij ons voor een te hoge huur en slecht onderhoud”, vertelt Luijendijk. Maar er zijn ook veel andere rechten waar veel studenten niet vanaf weten. “Voor een slecht onderhouden woning kun je bijvoorbeeld tijdelijke huurverlaging krijgen totdat de verhuurder het onderhoud op orde heeft”, legt ze uit. Ook heb je met een vast contract gewoon recht om in je pand te blijven wonen, ook wanneer je huisbaas het verkoopt, zegt Christina Keers-Cassa, administratief medewerker bij het Huurteam. “Wat we ook vaak zien, is dat een verhuurder vaak na afloop van het eerste tijdelijke contract, een tweede tijdelijke contract aanbiedt. Maar dat mag helemaal niet. Een tijdelijk contract gaat automatisch over in een vast contract”, vertelt Keers-Cassa. “Dat weten heel veel studenten niet.” 

Vaste en tijdelijke contracten in één huis
Jeroen, student Geneeskunde in Utrecht, herkent die situatie. In het pand waar hij woont, is hij de enige met een vast huurcontract, maar al zijn huisgenoten hebben tijdelijke huurcontracten. Jeroen was goed op de hoogte van zijn rechten door contact met een huurdokter, een soortgelijke instantie als een huurteam. “Wij hadden onder andere te maken met te hoge huur. Die hebben we omlaag gekregen. Ook rekende onze huisbaas op een gegeven moment bizar hoge kosten voor gas, water en licht, waarop wij hem ook hebben aangesproken.” Keers-Cassa vertelt dat dit trucje vaker voorkomt, dat huisbazen onterecht service- of gas-, water- en lichtkosten rekenen. “Maar een huurder heeft het recht op toegang tot de meterkast, om het verbruik te kunnen controleren.” 

Zodra het Huurteam de nodige informatie over de huursituatie heeft, sturen ze een adviesbrief op met een machtiging. Als de huurder die ondertekent, gaat het Huurteam de verhuurder benaderen om de problemen op te lossen. 

Er zijn natuurlijk ook huisbazen die wel hun studentenhuis onderhouden, foto DUB

Huurcommissie als volgende stap
Als de verhuurder niet op het Huurteam reageert, wordt er een zaak bij de Huurcommissie gestart. Dat is een instantie die onenigheden beoordeelt huurders en verhuurders. De uitspraak die daaruit voortkomt is bindend. 

Kiki, student Sociale Geografie & Planologie in Utrecht, heeft ervaring met de huurcommissie. De kamers van haar en die van haar huisgenoten werd voor een te hoge huur verhuurd, zeer slecht onderhouden en op onwettige manieren via tijdelijke contracten verhuurd. De huisbaas wilde namelijk nergens aan vast zitten, omdat hij “binnenkort wilde verbouwen”. Toen hebben ze in 2023 hulp ingeschakeld, die via het Huurteam leidde tot een zaak bij de huurcommissie. “Uiteindelijk hebben we na onze verhuizing allemaal een flink bedrag ter compensatie teruggekregen”, zegt Kiki.

Als het huurteam of de huurcommissie er niet uitkomen met de huisbaas, is het aan de gemeente om te handhaven. Daarin kan het Huurteam de gemeente ook adviseren. 

Studenten de dupe
In deze woningmarkt, zullen studenten het echter moeilijk blijven hebben. Doordat studenten vaak nog steeds tijdelijke contracten krijgen, kunnen verhuurders het aardig bont maken zonder al te veel consequenties. Jeroen vertelt dat studenten slechte huursituaties vaak voor lief nemen. Als je moeilijk doet, kan een huisbaas je vrij snel laten vertrekken en staan er genoeg andere studenten in de rij voor jouw kamer. “Studenten pakken wat ze pakken kunnen”, zegt Jeroen. Zo nam Rive uit noodzaak kortgeleden toch weer een tijdelijk contract aan terwijl ze recht dacht te hebben op een vast contract.  

Ook kunnen processen soms lang duren. Zeker als de zaak naar de huurcommissie moet, kan het zomaar een aantal maanden duren voordat je überhaupt iets te horen krijgt. Aangezien studenten vaak kort wonen, lijkt het de moeite soms niet waard. 

Toch adviseert Eva Luijendijk ook studenten om bij twijfel gewoon een afspraak te maken. Het is niet gek hulp te zoeken alle verschillende wetten, wetsveranderingen en addertjes onder het gras. Het is soms heel moeilijk is om erachter te komen waar je recht op hebt, zegt ze. Daarom is het Huurteam er. “Je denkt vaak dat je goed zit, maar er zitten zoveel haken en ogen aan wonen waar studenten vaak niet vanaf weten. Dus laat het gewoon checken, het is gratis, en we doen niets zonder toestemming van de huurder.”

Landelijke woondemonstratie

Op zaterdag 10 mei is de landelijke woondemonstratie Huur Omlaag in Utrecht en wordt georganiseerd door een coalitie van huurdersorganisaties, bewonersgroepen, activisten en politieke partijen. De eis is om alle huren te bevriezen, of je nu veel of weinig huur betaalt ,en om de wooncrisis aan te pakken.

In de voorjaarsnota is afgesproken om de huren in de sociale sector dit en volgend jaar niet te verhogen. Voor de hogere huren geldt deze afspraak niet. De organisatoren eisen dat ook deze huren worden bevroren voor de periode van een jaar. Woningbouwverenigingen die hierdoor minder opbrengsten hebben, zouden hiervoor gecompenseerd moeten worden door de overheid. De woningbouwverenigingen hebben anders te weinig geld om te verduurzamen of bij te bouwen.

De demonstratie begint om 14 uur op het Domplein. Hier zullen enkele mensen spreken waarna er een mars door de stad is. Er is ook een infomarkt. De demonstratie eindigt om 17 uur.