Student & Starter: 'Actie tegen tijdelijke huurcontracten is nodig'

Kenniscentrum Kences becijferde in 2020 in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting dat er op nationaal niveau een tekort is van 22.000 studentenwoningen. Utrecht werd in de publicatie genoemd als een van de steden waar de druk het hoogst is; er is hier sprake van een relatief zeer krappe woningmarkt voor studenten.

Een paar jaar eerder, sinds juli 2016, werd het wettelijk mogelijk om kamers te verhuren met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee of vijf jaar, om doorstroming en flexibiliteit te bevorderen. Hierdoor staat het (particuliere) verhuurders vrij contracten te geven van bijvoorbeeld een jaar zonder dat zij dit hoeven te verantwoorden. Daarnaast kunnen verhuurders bij ieder nieuw contract de huur flink verhogen en hiermee de door  rijksoverheid jaarlijks vastgestelde huurverhoging voor langer lopende huurcontracten omzeilen. Korte contracten zijn met name te vinden bij particuliere verhuurders. Corporaties, zoals studentenhuisvester  SSH, maken gebruik van campuscontracten: je contract loopt af een jaar nadat de studie is beëindigd.

Onderzoek gewenst naar aantal korte huurcontracten
Het is de Utrechtse partij Student & Starter niet onopgemerkt gebleven dat er in Utrecht de afgelopen jaren vaker tijdelijke huurcontracten worden gegeven waar studenten de dupe van zijn, meldt Eva Oosters, portefeuillehouder wonen van de partij. “Vorig jaar hebben wij hier met de SP en PvdA vragen over gesteld in de gemeenteraad.”

Concrete acties zijn er nog niet uit voortgekomen omdat het probleem volgens de wethouder moeilijk te onderzoeken is; de contacten zijn tussen huurbaas en huurder. “Wij denken echter dat het door middel van enquêtes wel te onderzoeken is”, benadrukt Oosters. “Met onderzoeksresultaten onder de arm kunnen we stappen ondernemen, en kan worden gekeken of tijdelijke huurcontracten beperkt kunnen worden.”

Een ding is zeker, vindt Oosters: “Tijdelijke huurcontracten veroorzaken stress, en de hoeveelheid waarmee hiervan gebruikt wordt gemaakt, is niet goed te praten. Landelijk onderzoek uit februari laat zien dat de helft van de aangeboden contracten tijdelijk is, dat is heel kwalijk. Daarbij wordt het probleem in Utrecht nog niet eens erkend. Om stappen te kunnen zetten is concreter onderzoek nodig.”

Een dergelijk onderzoek wordt ook gevraagd door GroenLinks in de Tweede Kamer. Vorige maand stelde Laura Bromet schriftelijke vragen aan minister Ollongren van Binnenlandse Zaken over de tijdelijke huurcontracten naar aanleiding van een artikel hierover in NRC Handelsblad. Maandag 20 april kwam haar antwoord. Hoewel de minister van mening is dat tijdelijke contracten niet de norm moeten worden, kan ze zich voorstellen dat het voor spoedzoekers wel een passende oplossing biedt. Op dit moment wordt de Wet doorstroming huurmarkt geëvalueerd. In de evaluatie wordt onder meer gekeken of er tijdelijke contracten voor studenten worden gebruikt en wordt gevraagd welke contractvorm voor studenten wenselijk zou zijn. De uitkomsten van de evaluatie worden eind mei verwacht.

Geen enkele zekerheid
Het Huurteam Utrecht kent de zorgen van studenten met een tijdelijke contract. Eén van de grootste nadelen van een dergelijke huurovereenkomst is dat het huurders geen enkele zekerheid biedt, zegt projectleider Fleur van Leeuwen. “Als huurder ben je niet verzekerd van verlenging of nieuw contract.” In combinatie met de krappe woningmarkt bezorgt dit studenten flink wat stress. “Wanneer de verhuurder de huurder tijdig informeert dat het contract afloopt, eindigt het contract vanwege rechtswege en is er als huurder niks tegenin te brengen.”

Bij problemen omtrent de huurovereenkomst kunnen studenten of andere huurders bij het huurteam terecht voor vragen of advies. “Wij adviseren gratis en vrijblijvend over huurbescherming en kijken of er sprake is van een te hoge huurprijs, achterstallig onderhoud of te hoge servicekosten. We kunnen eventueel een proces starten om de huurprijs te verlagen”, zegt Van Leeuwen.

Hoewel Van Leeuwen ziet dat er de laatste jaren meer vragen bij het huurteam binnenkomen, staat er wel een flinke concessie tegenover: “Huurders willen hun woonruimte niet kwijt, dat is altijd de overweging die zij maken voordat zij ons inschakelen. Op het moment dat wij een proces starten en de huurder minder huur gaat betalen, is de kans bijna 100 procent dat de huurder geen nieuw contract krijgt”, ziet de projectleider.

Toch hoopt de projectleider dat studenten bij onvolkomenheden alsnog contact opnemen met het huurteam, al is het enkel voor advies. “De meeste huurders in Utrecht zijn zo blij als ze eenmaal een woning hebben, dat ze genoegen nemen met vele nadelen omdat er zo’n woningnood is. Weet wat je huurt, hoeveel je ervoor zou moeten betalen en wat je rechten zijn”, adviseert ze (toekomstige) huurders.

Huurverlaging dan geen contractverlenging
ICT-student Sander (22), woont sinds 2,5 jaar op kamers in Utrecht: “Mijn eerste kamer vond ik via Facebook, na één keer hospiteren was het al raak. De kamer was weliswaar 6,7 vierkante meter, met een eenjarig contract en een prijs van 295 euro per maand, maar ik was allang blij dat ik iets had.”  

Vlak voordat zijn contract afliep, kon hij doorstromen naar een kamer van 10 vierkante meter, wederom met een eenjarig contract. “De vorige bewoner was het niet eens met de huurprijs van 320 euro en schakelde het huurteam in. Hij won de zaak en heeft toen een half jaar 195 per maand betaald, maar zijn contract werd daarna niet meer verlengd”, vertelt de ICT-student.

Toen Sander verhuisde naar zijn nieuwe kamer kreeg hij de rapporten waarin stond wat zijn kamer waard was van zijn vorige huisgenoot, en dwong ook hij de lagere huurprijs af. “Mijn toenmalige huurbaas zei gelijk: ‘leuk dat je dit doet, maar we kunnen je alvast meedelen dat je contract niet wordt verlengd’. Je staat op voor je recht, maar wordt er gelijk voor gestraft. Dat vind ik toch wel heftig.

Toch niet onbepaald
Ook bij HKU-student Julia(23)* was het na één keer hospiteren raak toen zij op kamers in Utrecht wilde. Haar eerste kamer had weliswaar een contract voor onbepaalde tijd, maar in de praktijk bleek dat anders uit te pakken. “Voor mijn eerste kamer betaalde ik 435 euro per maand voor 6 vierkante meter, waarvan 200 euro servicekosten. De verhuurder had een tweede contract in elkaar geknutseld waarin stond dat ik hem iedere maand 200 euro cash moest betalen voor servicekosten, dat sloeg echt nergens op.”

Hoewel Julia wist dat haar contract van geen kant klopte, durfde ze geen actie te ondernemen uit vrees op straat te belanden. “Mijn voormalige huurbaas vond ik best manipulatief en rekende mij voor dat de cijfers klopten. Ik voelde me echt klem zitten. Reizen tussen Utrecht en mijn ouders was geen optie, daarvoor wonen zij te ver weg.”

Nog raarder werd het voor de HKU-student toen haar voormalige huurbaas ineens meldde een nieuw huis gekocht te hebben en dat hij zijn huidige woning ging verkopen. “Hij gaf aan dat ik met hem kon meeverhuizen (huurbaas woonde in dezelfde woning, red.) maar dat ik dan wel 700 euro per maand moest betalen. Als ik dat niet wilde, werd ik eruit gezet. Heel vreemd dat hij contracten gaf voor onbepaalde tijd met de voorwaarden van een tijdelijk contract.”

Sander en Julia wonen inmiddels beide op een plek met meer zekerheid, en zien dat er met name onder jonge studenten veel onwetendheid is over het huren van een kamer. Dit zou volgens hen goed kunnen worden opgelost door voorlichting te geven op universiteiten of hogescholen. “Dat lijkt mij een centraal informatiepunt”, vindt Sander. “Als student zou je bijvoorbeeld eerst een cursus kunnen volgen voordat je op kamers gaat. Met de kennis die ik nu heb zou ik veel eerder naar het huurteam stappen”, aldus de HKU-student.

We hebben geprobeerd contact te leggen met verschillende huurbazen uit Utrecht waar we van weten dat ze korte huurcontracten afsluiten. We kregen na herhaalde pogingen geen contact.

*Julia is een gefingeerde naam, haar echte naam is bekend bij de redactie.