Van 320 naar 171 euro. Student Daniil vroeg met succes huurverlaging aan

Daniil betaalt maandelijks 320 euro aan kale huur. 392,30, inclusief servicekosten. En dat is te veel. De maximale prijs van een huurwoning is namelijk wettelijk vastgelegd en wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd. De hoeveelheid punten geeft de kwaliteit van een woning aan. Hoe hoger dit aantal, hoe hoger het bedrag dat de verhuurder mag vragen.

“Het huurteam Utrecht controleert op jaarbasis zo’n 500 woningen”, vertelt Ilse Jurriëns, adviseur bij het huurteam. “Dit zijn veelal studentenkamers maar kunnen ook studio’s of appartementen zijn. Ongeveer de helft van de mensen die bij ons aankloppen, starten daadwerkelijk een procedure.” Niet iedere student durft het aan om het proces door te zetten. “We horen regelmatig dat studenten bang zijn hun kamer uitgezet te worden. De kamernood is hoog en velen berusten dan maar in het feit dat ze een te hoge huur betalen. Huisbazen weten ook: een hoge huurprijs wordt toch wel geaccepteerd.”

Daniil doet online een ‘huurprijscheck’, waaruit blijkt dat hij zo’n 150 euro per maand te veel betaalt. Na een vruchteloze poging om de hoge kosten bij zijn huisbaas aanhangig te maken, besluit hij de hulp van het huurteam in te schakelen. Daniil: “Het huurteam kwam naar mijn huis en heeft zowel mijn kamer, als die van mijn huisgenoten, compleet opgemeten. Dat gebeurde in november vorig jaar.”

Jurriëns: “Niet alleen de afmetingen van een woning maken deel uit van de huurprijs, maar alle onderdelen die bijdragen aan de kwaliteit van de woning. Dus ook het aanwezige sanitair bijvoorbeeld, en met hoeveel personen je de keuken moet delen.” De reden om ook de kamers van Daniils huisgenoten op te meten, is omdat het huurteam uit ervaring weet dat als meerdere bewoners van één huis huurverlaging aanvragen, de huisbaas vaker en sneller overstag gaat. “Samen staan studenten wat dat betreft sterker.”

Nadat het huurteam concludeert dat Daniil een te hoge huurprijs betaalt, volgt de eerste stap: een schriftelijk verzoek tot huurverlaging bij de huisbaas indienen. Daniil: “Mocht hij daar niet binnen zes weken adequaat op reageren, dan zou het huurteam een procedure bij de huurcommissie starten. Mijn huisbaas wees mijn verzoek af en dus is in december de procedure in gang gezet.”

Procedure bij huurcommissie
De procedure van Daniil duurde ruim vier maanden. “Nadat de aanvraag tot huurverlaging was gestart, belde de huurcommissie me op om te vragen of ik open stond voor een overleg met mijn huurbaas. Natuurlijk! Concreet betekende deze overlegfase dat ik telefonisch, via iemand van de huurcommissie, contact had met mijn huisbaas. Maar we kwamen er niet uit.” Hoewel dit niet uniek is, staan veel huisbazen wél open voor een gesprek, vertelt Jurriëns. “Het is ook beter voor de verhoudingen als huurders en verhuurders er samen uitkomen.”

Omdat het overleg niet lukt, zal de huurcommissie een beslissing nemen in het conflict. Nadat deze commissie zelf nog eens Daniil’s studentenkamer grondig inspecteert, wordt er een zitting georganiseerd in een vergaderzaaltje boven De Bijenkorf. Daniil is aanwezig, net als zijn huisbaas, het huurteam en de huurcommissie. De rapportage van de huurcommissie wordt nog eenmaal besproken, alvorens deze een beslissing neemt.

Daniil wordt in het gelijk gesteld. Net als 95 procent van de huurders die een procedure starten. Zijn nieuwe huurprijs? 171 euro. En die geldt met terugwerkende kracht, vanaf het moment dat het huurteam in december het proces in gang zette.

Daad van verzet
Daniil is blij met ‘zijn daad van verzet’, maar de procedure is hem niet in de koude kleren gaan zitten. “Had ik van tevoren geweten hoe het zou lopen, weet ik niet of ik hetzelfde gedaan zou hebben. Het kost veel energie én geeft een hoop gedoe. De relatie met mijn huisbaas is slecht. Bovendien geldt de huurverlaging enkel zolang ik in die kamer woon. De huurprijs gaat meteen weer omhoog wanneer ik verhuis, daar ben ik zeker van.”

Gedurende zijn huurverlagingsproces kreeg Daniil naar eigen zeggen ook te maken met intimidatie vanuit zijn verhuurder. Zo werd hem de toegang tot zijn balkon ontzegd vanwege een ‘plotselinge’ kans op lekkage en moest hij alles van zijn muren halen. Zijn huisgenoten hoefden dit niet. Daniil: "Na het besluit van de huurcommissie is het treiteren niet gestopt. Ik word nu door hem verantwoordelijk gehouden voor de schade aan het balkon."

Het huurteam is ‘helaas’ bekend met dit soort praktijken. “Er zijn huisbazen die huurders intimideren in de hoop dat ze het proces stoppen. Als student kun je daar behoorlijk van schrikken en denken: laat maar, dit was niet de bedoeling. Maar studenten weten vaak niet welke rechten ze allemaal hebben.”

Gemiddeld 150 euro te veel
Het huurteam Utrecht werkt in opdracht van de gemeente en bestaat uit vijf personen. Zij bieden niet alleen hulp bij een te hoge huurprijs maar geven ook advies als het aankomt op servicekosten en onderhoudsgebreken. Volgens Jurriëns betalen huurders in Utrecht gemiddeld 150 euro per maand te veel.

Het is overigens geen strafbaar feit om teveel huur te vragen. De Utrechtse wethouder Paulus Jansen vertelde eerder aan DUIC dat dit ‘systematisch’ gebeurt. “Dat irriteert me overigens mateloos. Een huurder moet nu zelf naar de huurcommissie stappen om dit ongedaan te maken. Die zal een uitspraak doen in het voordeel van de huurder.”