Koopkamers zijn in opmars

Het Hilversumse bedrijf Koopstudio is sinds 2004 één van de grootse aanbieders op de kamermarkt in Utrecht. Het bedrijf koopt grote panden aan, verbouwt deze tot een huis met verschillende kamers en verkoopt deze apart. Daar maakt het bedrijf winst mee. De koopkamers bevinden zich vaak in de mooiste panden van Utrecht die op centrale plekken in de stad staan. Hoewel de naam studio misschien wel wat verwarring oproept, gaat het hier om kamers van gemiddeld twintig vierkante meters waarvan de voorzieningen als badkamer, wc en tuin altijd gedeeld worden. Sommige studio's hebben een eigen keukenblok, maar ook de keuken moet meestal worden gedeeld. Inmiddels heeft Koopstudio ruim 300 studentenstudio´s verkocht in Utrecht.

Ouders staan garant

Net zoals bij het kopen van een huis is de aanschaf van een studio ook behoorlijk ingewikkeld. De studentenstudio´s worden verkocht onder een zogenaamde parapluhypotheek. Dat betekent dat elke eigenaar van een kamer in hetzelfde huis bij dezelfde bank een hypotheek moet afsluiten. De hypotheek staat op naam van de koper, in dit geval de student. Meestal staan de ouders garant. Als er interesse is voor een studio moet er daarom eerst worden gekeken of de ouders voldoende draagkracht hebben, want zij moeten de hypotheeklasten kunnen dragen in geval van nood. De meeste ouders, zo is de ervaring van Koopstudio, nemen een tweede hypotheek op hun huis. Als de ouders draagkrachtig genoeg zijn, tekenen ze samen met hun zoon of dochter een definitieve overeenkomst met de makelaar van Koopstudio. Daarna komt de intermediair van Koopstudio, Quarz Financial Partners, in beeld. Met hen worden de verdere financieringen en de voorwaarden van de bank besproken. Er komen dus behoorlijk wat personen en instanties bij kijken voordat de studio wordt overgedragen. Koopstudio heeft in dit hele proces een coördinerende rol.

Een gemiddelde studio kost zo´n 120.000 euro. De student betaalt de maandelijkse hypotheekrente aan de bank, wat qua hoogte te vergelijken is met de maandelijkse huur aan een huisbaas. Daar bovenop betaalt de student ook nog maandelijkse servicekosten aan de woonvereniging. Koopstudio is er bij gebaat dat alle studio´s binnen een pand zo snel mogelijk worden verkocht, en daarom hebben ze de zogenaamde lastendemper in het leven geroepen. Dat is een per studio vastgesteld bedrag wat kopers kunnen aftrekken van hun maandelijkse hypotheeklasten aan de bank, hierdoor worden de maandelijkse lasten voor de student dus lager. Als je uiteindelijk je studio weer verkoopt, moet je dit totale bedrag van de lastendemper weer aan Koopstudio terugbetalen. Maar dat hoeft alleen als de studio met winst wordt doorverkocht. "Mocht dit niet gebeuren dan is het jammer, maar dit risico is voor onze rekening", aldus Annemiek van den Bosch van Koopstudio.

De periode dat een lastendemper wordt ingezet, verschilt van nul tot vijf jaar. Daarna moet altijd de volledige hypotheek worden betaald. Als je op een gegeven moment genoeg hebt van je studio kan je hem weer doorverkopen, eventueel met hulp van Koopstudio. Volgens hen zijn alle studio's tot nu toe met winst doorverkocht. Van den Bosch: "Laatst had een student op de Burgermeester Reigerstraat zijn studio bijvoorbeeld met 20.000 euro winst doorverkocht, maar hij had dan ook een mooie hoogslaper en extra inbouwkasten in zijn studio gemaakt."

Als een bewoner de maandlasten niet wil of kan betalen, dan zal de bank eerst naar de ouders gaan. Als die de kosten ook niet kunnen betalen, zal de bank de studio verkopen, dat is de zogenaamde executieverkoop. Mochten er daarna nog schulden overblijven bij de bank dan worden deze verhaalt op de medebewoners. "Maar dat is het uiterste middel", zegt Van den Bosch, "tot nu toe is dit nog nooit gebeurd."

Studentkopers

Studenten Sanne van den Broek (25) en Danielle Dürst Britt (24) hebben allebei een kamer gekocht. Sanne: "Ik was het op een gegeven moment behoorlijk zat om in de rommel van anderen te leven en ging op zoek naar een alternatief. Een vriendin van mij had toen net een studio gekocht en was daar erg tevreden over. Niet lang daarna besloot ik er zelf ook één te kopen, in de wijk Wittevrouwen. "Sanne's ouders waren vrij makkelijk te overtuigen: "Ze waren eigenlijk meteen enthousiast over het concept en besloten mee te werken. Ze zagen het als een goede investering."

Danielle heeft sinds 2004 een studentenstudio in Lombok, in één van de allereerste panden die zijn opgeleverd. "Rond die periode had ik snel een kamer nodig in Utrecht en zo'n studio was echt een uitkomst. Nadat ik had getekend, kon ik er vrij snel in. Mijn studio is 19 vierkante meter en ik heb grote glazen schuifdeuren naar de tuin. Helaas deel ik wel een badkamer en keuken met vijf anderen, wat zeker niet ideaal is. Sinds vorig jaar wil ik al weg, maar door twijfel over het vervolg van m´n studie heb ik nog niet serieus gezocht. Ik zit te denken aan het kopen van een startersstudio waar je alles voor je zelf hebt. Ook die kun je kopen via Koopstudio."

"Voor mijn huidige kamer", zegt Danielle, "betaal ik 239 euro per maand. De eerste twee jaar ging daar een lastendemper van 89 euro per maand af. Die periode is nu voorbij. Per maand betaal ik ook nog 90 euro aan vaste lasten van dit huis. Maar omdat ik sinds dit jaar werk, krijg ik weer hypotheekrenteaftrek via de belastingen waardoor het maandelijkse bedrag ook weer minder wordt."

Het is belangrijk om vooraf goed na te denken over de financiële risico's van het kopen van een studio. Je kan namelijk, net als Sanne, ook een hele verkeerde inschatting maken. "Ik had mijn rente voor een jaar vastgezet, maar die blijkt na dat jaar behoorlijk te zijn gestegen. Dat kost me nu dus een paar honderd euro extra per maand, een flinke tegenvaller dus."

Sanne en Danielle ondervinden zowel voor- als nadelen van hun studio. Zo zijn ze het er alle twee over eens dat het een goed gevoel geeft dat ze een eigen studio hebben die ze in de toekomst, hopelijk, met winst kunnen doorverkopen. "Omdat het ook echt als mijn woning voelt, had ik ook echt zin om er iets van te maken", vertelt Sanne. "En als ik het over een paar jaar weer wil verkopen, dan is het sowieso goed om er iets moois van te maken." Danielle: "Bovendien hoef je niet elke maand een behoorlijk huurbedrag in de put te gooien, want het is een investering." Sanne: "Maar aan de andere kant is er natuurlijk geen garantie dat je je studio met winst doorverkoopt."

Danielle ziet het brede aanbod van studio´s ook als een voordeel. "Daardoor heb ik snel iets kunnen vinden zonder op een wachtlijst te hoeven staan. Wat ik alleen minder fijn vind is dat je je huisgenoten niet voor het uitkiezen hebt. Tenminste, niet als je er allemaal voor het eerst gaat wonen. Daarna is er de mogelijkheid om met je woonvereniging te beslissen of je de kandidaat die Koopstudio voorstelt wilt accepteren in je huis. Op dit moment woon ik al een tijd met drie studenten en één werkende. Niet iedereen is even netjes en daardoor is het soms een verschrikkelijke bende in de gemeenschappelijke ruimtes. Je hebt het met dit concept niet voor het uitkiezen. Ik ben de oudste van het huis, voel me af en toe net een oma!" Sanne heeft meer geluk gehad met haar medebewoners: "Ik kan me goed terugtrekken in mijn ruimte, maar we hebben ook een gezamenlijke tuin, wat juist heel gezellig kan zijn."

DRIE KADERTJES

Van pand naar studio's

De woonconstructie van koopstudio's is niet alledaags, maar zit vrij simpel in elkaar. Om een woning te kunnen opdelen in afzonderlijke studentenstudio's moet er notarieel een woonvereniging worden opgericht. Deze woonvereniging is dan juridisch eigenaar van het pand. De bank ziet het huis als één geheel met een gezamenlijke hypotheek, op naam van de woonvereniging. De eigenaars van de studio´s kopen via een andere, persoonlijke hypotheek het 'exclusieve gebruiksrecht' op hun eigen woonruimte. In het geval van een pand met studentenstudio´s delen alle bewoners het gebruiksrecht op gezamenlijke voorzieningen als douche, wc en tuin.

Reactie Vereniging Eigen Huis: 'We kunnen het niet afkeuren'

"Wij hebben gemengde gevoelens bij de constructie van Koopstudio. We raden het studenten en hun ouders niet aan, maar kunnen het ook niet afkeuren. Het systeem is legaal, maar kopers van zo'n studio moeten zich wel realiseren dat zij mede verantwoordelijk zijn voor het gedrag van hun medebewoners. Als die niet aan hun verplichtingen voldoen, zullen anderen daar voor moeten opdraaien. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat je medebewoners een rotzooi maken van de gemeenschappelijke voorzieningen zodat ook jouw studio in waarde daalt. Het hoeft niet zo te zijn, maar het zou kunnen. En buiten dat zijn de studio's erg prijzig en de vraag is of ze weer zo makkelijk kunnen worden doorverkocht. Over een paar jaar zullen we zien hoe deze vorm van eigendom zich heeft bewezen, daar is het nu nog te vroeg voor."

Reactie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM): "Geen bedreiging"

"Wij zien Koopstudio niet als een bedreiging op de woningmarkt. Ook van andere makelaars hebben wij nooit klachten gehoord. Het is inderdaad wel zo dat de panden na de verbouwing van de studio's veel meer waard zijn, maar dat zien wij niet als een probleem. De kamernood onder studenten wordt door de verkoop van studentenstudio's minder en dat moedigen we aan. Het is natuurlijk wel de bedoeling dat studenten na een paar jaar weer weggaan en hun studio doorverkopen. Op die manier blijft de markt in evenwicht."

Marjolein Versteeg