Meeste nieuwe studentenwoningen pas betaalbaar vanaf je 23ste

Dit staat in de halfjaarlijkse voortgangsbrief over het Actieplan Studentenhuisvesting van de gemeente Utrecht. Van de 2077 studentenwoningen die de komende jaren worden opgeleverd, gaat het in slechts 290 gevallen om een studentenkamer. De rest zijn zelfstandige studio’s en appartementen. Ter vergelijking: van de 3607 woningen die tussen 2010 en juli 2018 zijn gebouwd, waren er 2634 een studentenkamer.

Het college van burgemeester en wethouders stelt dat de studio’s en appartementen te duur zijn voor studenten, en ziet liever meer studentenkamers gebouwd worden, want er is volgens B&W een ‘onverminderd hoge behoefte aan onzelfstandige woningen’. Zolang deze niet worden gebouwd, kunnen kamerzoekenden hun hoop alleen vestigen op de doorstroom van oudere studenten of afgestudeerden. Deze blijven vanwege de krappe woningmarkt vaak lang in hun studentenkamer wonen. Pas als zij doorverhuizen naar de nieuwe appartementen, komen er studentenkamers vrij.

68 eurocent onder de toeslaggrens
Gemeente raadslid Floor de Koning van GroenLinks zet vraagtekens bij het huidige beleid omdat de meeste nieuwe woningen voor veel studenten onbetaalbaar zijn. “Vaak ligt de huur tegen de 700 euro. Studenten van 23 jaar en ouder kunnen dit met een huurtoeslag net betalen. Maar de meeste studenten zijn jonger en komen niet in aanmerking voor de toeslag.” Om de nieuwbouw voor iedereen betaalbaar te maken, wil GroenLinks dat er eisen aan de huurprijs worden gesteld. De Koning: “Graag zien wij dat er een betaalbare maximale huurprijs per vierkante meter wordt afgesproken en dat de minimale exploitatieduur van de kamer naar twintig jaar wordt verlengd.” Wethouder Diepeveen zegt deze maatregelen te gaan verkennen. Ook willen B&W bij nieuwbouwprojecten eerder goede huurprijsafspraken maken met de ontwikkelaars.

Een minimale exploitatieduur betekent dat eigenaren afspraken maken met de gemeente hoelang hun woningen bestemd blijven voor studenten. Volgens vicevoorzitter Eef Brands van studentenunie Vidius is dit nu niet altijd het geval. "In het wooncomplex Lux et Pax zijn de studio's na een korte periode veranderd van studentenhuisvesting naar starterswoningen. Ik maak mij daarom zorgen om de waarborg dat de geplande studio's ook studentenwoningen blijven." Brands vreest net als Floor de Koning dat maar weinig studenten baat hebben bij de zelfstandige appartementen. “De meeste studenten zijn op hun 23ste al afgestudeerd. Wij willen dan ook benadrukken dat het belangrijk is dat er betaalbare, onzelfstandige studentenwoningen worden gebouwd.”

Dat bedrijven toch kiezen voor het bouwen van zelfstandige woningen heeft volgens De Koning waarschijnlijk een financiële reden. “Voor de studio’s kunnen ze een veel hogere huur vragen, dus wordt hier meer aan verdiend dan aan een studentenkamer.” Zo kost een studio van 20 vierkante meter in het pas gebouwde Keramuscomplex exclusief gas, water en licht 710 euro per maand. Volgens De Koning is het geen toeval dat dit bedrag precies 68 eurocent onder de huurtoeslaggrens valt. “Met de huurtoeslag wordt een studio van 700 euro al snel 400 euro per maand. Dat betekent dat de verhuurder goed verdient terwijl de student betaalbaar woont. Maximale winst dus voor de verhuurder, maar hoge kosten voor de overheid.”

Utrecht krijgt extra huurpunten
Ook het college van B&W zegt dat ontwikkelaars zelfstandige woningen bouwen vanwege het hoge rendement. In de raadsbrief legt het college uit dat dit ligt aan een wetswijziging uit 2015. Vanaf dat jaar telt ook de WOZ-waarde mee in het puntensysteem waarmee woningen worden gewaardeerd. De WOZ-waarde is onder meer afhankelijk van de plek waar de woning staat. Omdat de WOZ-waarde in Utrecht de afgelopen tijd sterk is gestegen, kunnen ontwikkelaars veel hogere huren vragen voor studio’s en appartementen, stelt het college. Ze zegt die trend terug te zien in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag, waar ook minder studentenkamers worden gebouwd. In Amsterdam en Utrecht krijgen kleine woningen die tussen 2018 tot en met 2022 gebouwd worden zelfs extra WOZ-punten, waardoor verhuurders hier nog meer huur kunnen vragen.

Maximale winst dankzij huurtoeslag
De huur van de zelfstandige studio’s in het Keramuscomplex van verhuurder Holland2Stay, komt precies uit op 710 euro. Volgens area manager Bas Bel van Holland2Stay in Utrecht houdt de ontwikkelaar tijdens het bouwen rekening met de huurtoeslaggrens. “Het optimale rendement op zo’n appartementencomplex is als men huurtoeslag kan aanvragen, dus ik ga er van uit dat gebouweigenaren hier wel rekening mee houden.” Hij zegt dat Holland2Stay onder andere daarom ook geen last heeft van leegstand. “In Utrecht zitten wij altijd vol. Je ziet vooral veel internationale studenten die een master gaan doen en via de Universiteit bij ons komen. Die zijn vaak ouder dan 23 jaar en kunnen een huurtoeslag aanvragen waardoor het betaalbaar wordt.”

Voor 150 euro kan een bewoner van Holland2Stay de huurtoeslag laten aanvragen door een medewerker. Dat het bedrijf enkel studio’s en appartementen verhuurt, ligt volgens Bel vooral aan de problemen die studentkamers met zich meebrengen. “Bij gedeelde woningen gaat er altijd veel mis en ontstaan er snel onderlinge problemen en klachten. Daarnaast denken we dat internationale studenten hier geen zin in hebben. Ze willen liever zelfstandig wonen.”

De toeslag komt toch ergens vandaan
Naast private bedrijven bouwen ook woningbouwcorporaties studio’s in plaats van studentenkamers. Zo is de SSH onlangs begonnen met de bouw van 318 studio’s op het voormalig KPN-terrein. Hoe hoog de huur wordt is nog onbekend, maar volgens woordvoerder Madelon van Gameren zullen deze studio’s ook betaalbaar zijn voor studenten jonger dan 23 jaar. “Wij geven ze een tijdelijke huurkorting zodat ook deze studenten huurtoeslag aan kunnen vragen. Op hun 23ste vervalt de korting en kunnen ze huurtoeslag aanvragen voor de volledige huur.” De huur is volgens Van Gameren hoger dan bij een studentenkamer van SSH, maar dit maakt voor de student niks uit. “Met huurtoeslag is een studio goedkoper dan een kamer zonder huurtoeslag.”

Ten opzichte van Holland2Stay zijn de studio’s van de SSH ook voor jongere studenten betaalbaar. Maar, stelt woordvoerder Marcel Trip van de Woonbond, die huurtoeslag moet wel ergens vandaan komen. “We vinden het goed dat er iets gedaan wordt aan het tekort aan studentenhuizen, maar door alleen studio’s te bouwen ontstaat er een druk op de huurtoeslag. Vanuit de overheid is hier een bepaald budget voor. Wordt dit overschreden dan kan het zijn dat de overheid gaat bezuinigen en dat de huurtoeslag voor alle sociale huurders daalt.” Volgens Trip wil de Woonbond daarom liever dat er meer studentenkamers gebouwd worden.