Rob Donninger, de huisbaas van 13.000 Utrechtse studenten, foto SSH

'Mijn grootste ambitie is om sneller meer nieuwe kamers te realiseren'

Body: 

Een half jaar is Rob Donninger nu directeur van de SSH. De stichting is de huisbaas van 19.000 jongeren in zeven studentensteden, van wie 13.000 in Utrecht wonen. Als het aan Donninger ligt, zal de woningvoorraad de komende jaren flink groeien. Maar alles staat of valt bij het vinden van een geschikte locatie en dat is in een stad als Utrecht zacht gezegd niet makkelijk.

Read in English

Hij heeft zijn draai gevonden, zegt Rob Donninger de opvolger van Ton Jochems in het statige pand aan de Plompetorengracht waar SSH kantoor houdt. “Na een half jaar is de inwerktijd echt voorbij.” Zijn blik is ook duidelijk gericht op de toekomst. Hij wil het SSH-aanbod uitbreiden. “De ambitie daartoe is een tijdje wat minder geweest, omdat demografische voorspellingen aangaven dat het aantal jongeren en daarmee het aantal studenten zou afnemen. Maar inmiddels zijn er nieuwe ontwikkelingen. Er zijn misschien wel minder jongeren, maar een groter aandeel van de jongeren gaat studeren. Ook komen er de laatste jaren veel meer studenten uit het buitenland naar Nederland.”

Extra woonruimte voor de Utrechtse student
Er zijn twee manieren om – zoals de directeur het noemt - ‘de beschikbaarheid van het aanbod te vergroten’. De eerste is zelf bouwen, de tweede is om meer panden van een andere partij in beheer te nemen. “Dat kan de gemeente zijn, een andere woningbouwvereniging of een particulier met een pand.” Een  voorbeeld hiervan is het complex De Sterren in Rijnsweerd dat van een particuliere belegger is. Volgens Donninger zijn er best wel partijen die iets willen betekenen voor de stad en de studenten, maar niet de kennis of de energie hebben om die panden vervolgens te beheren en te verhuren aan studenten. “Die bouwen of verbouwen dan een pand en vragen ons de kamers te verhuren en onderhouden.”

Foto DUB

Het liefst zou Stichting Studentenhuisvesing zelf meer willen bouwen. “Maar het vinden van ruimte tegen een betaalbare prijs is zacht gezegd heel moeilijk. Zelf bouwen is afhankelijk van het vinden van een goede locatie.” Wat die is, is moeilijk te definiëren, zegt Donninger. “Of een plek voor ons interessant is, hangt af van verschillende factoren. Studenten willen het liefst in of nabij het centrum wonen of bij de onderwijsinstelling. “Wij willen graag een vijfde complex bouwen in het Utrecht Science Park. Naarmate daar meer mensen komen te wonen, krijgt het een dynamiek van zichzelf en wordt het een steeds interessantere woonlocatie. We zijn daarover in gesprek met de universiteit en de gemeente.”

De universiteit ziet wel opties, heeft directeur Fiona van ’t Hullenaar in een eerder gesprek met DUB laten weten. Als het Androclusgebouw van Diergeneeskunde wordt gesloopt of het Gemeenschappelijke Dierenlaboratorium zou op één van die plekken eventueel woningen gebouwd kunnen worden voor studenten.

Donninger sluit locaties aan het Merwedekanaal, het Beursplein of in Overvecht ook niet uit. Wijken waarvoor je wat verder moet fietsen naar het centrum of het Science Park kunnen ook interessant zijn als de woonruimte meer kwaliteit heeft, denkt hij. “Kamers met eigen sanitair en een gezamenlijke woonkeuken bijvoorbeeld.” Ook de schaalgrootte is een criterium. “In een nieuw te bouwen wijk als aan het Merwedekanaal kun je tussen de paar duizend woningen een paar honderd studentenwoningen bouwen.” Op die manier heb je meteen een gemeenschap en wordt het aantrekkelijker voor studenten dan er maar dertig studenten wonen tussen duizenden niet-studenten.

Huurtoeslag voor kamerbewoners
Screenshot 16 september 2019

Ander probleem voor het vinden van goede bouwlocaties is dat ze niet alleen schaars zijn, maar dat door de aangetrokken economie de concurrentie van andere partijen groot is, zeker voor een sociale woningbouwvereniging die de SSH is. Dat is in Utrecht goed te zien door het grote aantal studio’s dat de laatste jaren is gebouwd. “Onder de huidige wetgeving is het aantrekkelijker om zelfstandige eenheden te bouwen dan kamers. Huurders van een studio kunnen huurtoeslag krijgen. Het bouwen van studio's is daarom interessant voor beleggers en goedkoop voor studenten."

Wie een studio huurt tot een bedrag van 720,42 euro kan huurtoeslag krijgen. Jongeren tot 23 jaar kunnen toeslag krijgen tot een huur van 424,44. Hierdoor worden de prijsverschillen tussen het huren van een studio en een kamer klein. Een voorbeeld: nu betaalt een huurder van een SSH-studio waarvoor de bewoner huurtoeslag krijgt 325 euro per maand; voor een kamer dat 294 euro.  “Wij vinden de huidige huurtoeslag daarom ook een dwaze regeling en vinden dat de wet veranderd moet worden.” Ook kamerbewoners zouden in aanmerking moeten kunnen komen voor huursubsidie, vindt hij, want studenten blijken nog graag in een klassieke kamer te wonen.

Klassieke kamers met eigen sanitair
De SSH wil daarom het liefst meer kamers aan het bestand toevoegen, zegt Donninger. “Wonen in de IBB of in Tuindorp-West is nog steeds populair. Ook helpt het wonen in een studentencomplex met gedeelde voorzieningen eenzaamheid onder studenten tegengaan, want eenzaamheid komt nog best veel voor. "

Wel denkt hij dat een onzelfstandige eenheid van uiterlijk gaat veranderen. "Studenten op kamers willen graag een eigen douche en toilet. Ik denk dat we daar dus ook naar toe gaan: we bouwen kleinere eenheden met vijf of zes kamers met eigen sanitair en een gemeenschappelijke woonkamer en keuken waar de bewoners elkaar kunnen ontmoeten.”

Hospiteren, wachtlijsten en urgentie
Het nieuwe type studentencomplex kan ook verandering brengen in het hospiteren. Vrijwel geen enkele student in Utrecht ontkomt aan de op zijn minst spannende uitkiesronde. Daar wil Donninger niet van afwijken, hoewel hij erkent dat er ook een keerzijde aan het hospiteren zit. Ter verdediging van het systeem waar tien kamerzoekers met de langste inschrijftijd op bezoek gaan in het huis waar ze willen wonen en door de bewoners beoordeeld worden op het label ‘passende huisgenoot’, zegt Donninger dat de meeste kamerzoekers na “1,2,3 of 4 keer wel worden uitgekozen. Het is moeilijk een goed alternatief te bedenken voor gemeenschappen die op elkaars lip leven.”

Foto DUB

De SSH heeft wel een vangnet voor studenten die vaak achter het net vissen. Zij kunnen ergens geplaats worden. “Het afwijzen is wel een dingetje. Dat is natuurlijk niet fijn voor je zelfbeeld. Toen ik in Amsterdam ging studeren, hoefde ik niet te hospiteren. Ik werd op een gang geplaatst en ik kwam in een hele leuke gang terecht. Maar er waren ook gangen waar het minder leuk was.” Dat de cijfers voor hospitanten gemiddeld een gunstig beeld geven, zegt niets over het aantal studenten dat wellicht nooit gaat hospiteren en zich na twee jaar inschrijftijd gaan voor een studio of wachten op nieuwbouw. “Daar hebben we inderdaad geen zicht op.”

Of de SSH ook eenheden gaat maken waar niet gehospiteerd hoeft te worden, is nu niet te zeggen, zegt Donninger. “Als we inderdaad kleinere eenheden bouwen waar je alleen de keuken en woonkamer deelt, kun je die misschien ook leefbaar houden zonder hospiteren. Zeker als je vanaf het begin weet dat er niet gehospiteerd wordt. Het is iets om over na te denken.”

Aan de urgentieregels wil Donninger niet tornen. Nu telt inschrijftijd, en dat is volgens hem het meest sociale criterium: “Waarom zou een student uit Groningen urgenter zijn dan een student uit Utrecht of Peking? Wie bepaalt dat? Afstand alleen vind ik geen criterium. Stel dat een student uit Utrecht in een sociaal onveilige omgeving woont en het voor hem een oplossing is om snel uit huis te gaan terwijl een student uit Deventer een veilig thuis heeft?”

Studenten uit het buitenland
Voor studenten uit het buitenland is het een heel ander verhaal als het gaat om het vinden van een kamer in Utrecht. Hoewel ook zij zich vanaf hun 16de kunnen inschrijven als woningzoekende bij SSH, is dat voor hen niet echt een logische stap. “Dan heb je waarschijnlijk nog geen flauw idee dat je ooit in Nederland wilt studeren.”

Het ander probleem met buitenlandse studenten is dat ze allemaal in eenzelfde periode een kamer nodig hebben in Utrecht, zegt Donninger. “Ze komen als bulk binnen en moeten allemaal zo snel mogelijk een kamer omdat ze niet nog even thuis kunnen blijven wonen. Door hun beperkte netwerk is het voor hen ook moeilijker op een andere manier een kamer te vinden. De universiteit reserveert daarom een paar honderd kamers waar internationals een jaar kunnen wonen, maar daarna zijn ze aangewezen op het gewone huisvestingssysteem.”

Omdat het voor internationals moeilijker is een kamer te krijgen, heeft SSH vorig jaar een experiment uitgevoerd naar een idee van bewonersorganisatie Boks. Dat hield in dat SSH internationals die officieel nog niet voldoende inschrijftijd hebben, toevoegde aan de lijst met hospitanten voor bepaalde kamers. “Boks zei dat internationals op die manier een echte kans zouden krijgen en  daarin heeft ze gelijk gekregen.” De proef is inmiddels afgerond. Hoewel de uitkomst positief uitpakte voor de internationals, vindt SSH het geen echte oplossing voor de ‘geconcentreerde instroom’. De studentenhuisvester gaat in overleg met Boks en de onderwijsinstellingen na denken over structurele alternatieven. “Maar ook hier geldt: meer aanbod is de beste oplossing Dan kan je met een gerust hart aanbod reserveren voor buitenlandse studenten.”

Foto DUB

De digitale huisbaas voor beheersbare huren
Wie een kamer huurt bij SSH ontmoet niet of nauwelijks een medewerker van de verhuurder. De inschrijving is digitaal, sleutels worden vaak genoeg van de oude aan de nieuwe bewoner overgedragen en de huur wordt automatisch geïnd. Alleen als er iets in huis gerepareerd moet worden, komt er een klusser over de vloer en grote complexen hebben een beheerder die een oogje in het zeil houdt. Efficiënt of onpersoonlijk? Efficiënt, zegt Donninger. “Om de huurprijzen zo laag mogelijk te houden, zorgen we voor een kleine organisatie en proberen we zoveel mogelijk processen te automatiseren. Hoe meer we kunnen automatiseren, hoe meer uren er vrij komen voor menselijk contact waar het nodig is.

Studenten, zo betoogt hij, vinden het helemaal niet erg om alleen te mailen, appen of met een chatrobot te communiceren. “Ook al gaat de communicatie digitaal wil dat nog niet zeggen dat het onpersoonlijk is. Kijk maar naar zo’n site als booking.com. Die benaderen mij heel persoonlijk. Mijn studerende zoon heeft ook geen problemen met communiceren via mail, app of chatbot. Die hoeft niet per se iemand te spreken of te zien.” Maar er zijn toch ook momenten dat bewoners liever tegen een mens klagen dan tegen een computersysteem, weet hij. “De verwarming van mijn dochter die op kamers woont in Leiden was stuk. Toen de reparateur kwam, zei hij dat hij niet wegging tot de verwarming het weer deed. Dat had ze toen ook echt even nodig. Op zulke momenten is menselijk contact heel fijn.”

Problemen met huisgenoten
Foto DUB

Ook wanneer er zorgen zijn in studentenwoningen over het gedrag van medebewoners is menselijk contact nodig, stelt Donninger. “Als we bijvoorbeeld signalen binnenkrijgen van bewoners die zich zorgen maken over een medebewoner, dan moet iemand gaan kijken. De beheerders die we hebben, proberen een oogje in het zeil te houden en in de gaten te houden hoe het gesteld is met de bewoners.”

Als iemand voor echte problemen zorgt, zoals in Casa Confetti waar een bewoner brand stichtte in zijn kamer en een andere bewoner een gast van een huisgenoot neerstak, dan kan het nog een tijd duren voor de kamer aan een andere student wordt verhuurd. “Ik ga niet in op deze specifieke gevallen, ik hou mijn antwoord algemeen. Als een bewoner overlast bezorgd of bijvoorbeeld een hennepkwekerij op zijn kamer heeft, dan vragen we de bewoner eerst zelf om te vertrekken. Meestal willen ze zelf ook niet terug naar het huis waar er problemen waren. Soms kost het tijd om ze te overtuigen. Dan zitten de huisgenoten wat langer in onzekerheid. We zoeken dan soms een alternatieve plek, afhankelijk van de situatie want dat doen we niet voor een bewoner die een hennepkwekerij had. Maar om met een vrolijke noot te eindigen: dit zijn echte uitzonderingen. Als je ziet hoeveel mensen bij elkaar en dicht op elkaar wonen in studentenhuizen, gebeurt er eigenlijk vrij weinig.”

Wie is Rob Donninger
Rob Donninger begon in 1980 aan zijn studie Politicologie Bestuurskunde aan de Universiteit van Amsterdam. Na het behalen van zijn kandidaatsexamen ging hij Planologie Volkshuisvesting en Stadsvernieuwing studeren. Na een baan bij een onderzoeks- en adviesorgaan op het vlak van woon- en leefomgeving ging hij aan de slag bij woningcorporaties. Voor hij naar Utrecht kwam, werkte hij in Alphen aan den Rijn waar hij na de opdracht om twee woonbedrijven te fuseren, daar vertrok “omdat alles er liep zoals het zou moeten lopen”. Na 12 jaar zocht hij een nieuwe uitdaging. “Op een ochtend zei mijn vrouw dat mijn nieuwe baan in de krant stond: directeur van SSH. De omschrijving voldeed inderdaad aan al mijn wensen. Ik wilde meer stedelijke dynamiek, grootstedelijk en een andere dynamiek dan bij een gewone woningbouwcorporatie, andere markt, andere groep mensen. Dat heb ik hier inderdaad gevonden. En nee, ik ben geen directeur geworden om mijn eigen kinderen aan een kamer te helpen. Die gaan gewoon keurig op hun beurt, volgens de regels die voor iedereen gelden.”

 

Facebook Twitter Whatsapp Mail