‘We worden neergezet als criminelen’

De jaarlijks uitgereikte titel ‘Beste Huisbaas van Utrecht’ en de minder eervolle titel ‘Huisjesmelker van het Jaar’ vormen de uitersten van een breed spectrum aan huisbazen. Aan de ene kant heb je 'horrorhuisbazen' als Marcel van Hooijdonk en Betty Chang, die regelmatig zijn bekritiseerd vanwege hoge huurprijzen, vieze, kleine kamers en slecht contact met huurders. Aan de andere kant heb je de verhuurders die echt een stapje extra willen zetten voor hun huurders.

De meerderheid van de Nederlandse studenten heeft eigenlijk geen vervelende ervaringen met hun huisbaas, bleek uit onderzoek van het EenVandaag Opiniepanel in 2022. Niet geheel verrassend, er zijn immers ongeveer 300.000 verhuurders in Nederland. Die zetten natuurlijk zeker niet allemaal dat stapje extra, maar laten je ook niet allemaal zitten met een beschimmelde badkamer.

Voor al die huisbazen zijn er de laatste tijd dingen aan het veranderen. Dat wordt voor een groot deel veroorzaakt door een aantal fiscale veranderingen. Op Prinsjesdag werd vorig jaar bekendgemaakt dat de vermogensbelasting tot 2025 elk jaar een procent omhoog zal gaan.

Ook een percentage van de getaxeerde waarde van een verhuurde woning valt onder het vermogen. Dat percentage, dat belast wordt, is dit jaar ook hoger geworden: 67% werd 95%. Er wordt dus meer belasting geheven over een groter vermogen.

Daarnaast is ook het fictieve rendement, waarover belasting wordt geheven, van verhuurde woningen verhoogd. Dit fictieve rendement houdt geen rekening met de daadwerkelijke opbrengst van een woning. Lobbyorganisatie Vastgoed Belang rekende uit dat een netto rendement van 6400 euro in 2021, in 2023 nog 4000 euro zal zijn.

Ook van minister van Volkshuisvesting De Jonge kunnen beleggers op de vastgoedmarkt “op weinig sympathie rekenen”. Zijn eigen plannen, waarbij meer huurwoningen binnen de sociale huur zullen vallen, hebben weinig invloed op studentenkamers. Die vallen namelijk altijd onder sociale huur. Maar voor een behoorlijk aantal woningen met een eigen voordeur zal hierdoor wel een lagere huur gevraagd moeten worden.

De combinatie van deze maatregelen is behoorlijk nadelig voor de particuliere belegger met een paar pandjes. In Trouw geeft emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn aan dat hij hun klachten begrijpt en dat hij merkt dat hun imago als ‘huisjesmelker’ ze in de weg zit. 

De ‘huisjesmelker’ is een dankbaar onderwerp voor zowel de media, als voor ontevreden studenten. Die huisbazen krijgen het nu dus lastiger, hoewel dat natuurlijk niet meteen betekent dat we medelijden met ze moeten hebben. Maar hoe denken Utrechtse huisbazen zelf eigenlijk over deze ontwikkelingen, studenten en hun eigen maatschappelijke rol? DUB gaf ze de mogelijkheid om hun hart te luchten.

‘De regels van het spel worden tijdens de wedstrijd veranderd’

Camiel (43) woont in Breukelen, met zijn vrouw en zijn drie kinderen. Naast zijn vaste baan heeft hij één pand in Utrecht, waar vier studentes wonen. 

Hoe bent u aan dat pand gekomen?
“Daar ben ik een beetje ingerold. Mijn schoonvader kocht vijftien jaar geleden een pand voor zijn studerende dochter, zodat zij een plekje in Utrecht zou hebben. Kort daarna kwam er een ander pand vrij, in dezelfde straat. Het verhuren bleek een best interessante constructie, dus hij kocht dat pand ook. Een paar jaar geleden is hij met pensioen gegaan en wilde hij graag een camper kopen. Toen hebben mijn zwager en ik allebei een pand overgenomen. We wisten toch al wat de opbrengsten zouden worden, dus dat was geen erg grote gok.”

Wat was de gedachte achter die aankoop?
“Het was vooral een investering. Aan de verhuur houden we nu nog niet veel over, daarmee betaal ik vooral de hypotheek van het pand af. En misschien kunnen mijn kinderen er ooit gaan wonen.”

Huisbaas zijn, is dat leuk?
“Het contact met de studenten is meestal leuk. In het pand wonen alleen vrouwen, dat vinden ze zelf ook fijner. Je hebt daar eigenlijk weinig werk aan. Als er iemand weggaat, regelen ze zelf een nieuwe huurster. Soms is het even vervelend om een berichtje te krijgen over een lekkage, maar zolang dat normaal gecommuniceerd wordt, valt dat ook wel mee. Uiteindelijk ben ik er maar een dag in de maand mee bezig, dus het is niet per se zwaar werk.”

Is het contact met de huursters altijd goed?
“Het is belangrijk dat iedereen gewoon relaxed blijft, ik zelf ook. Natuurlijk ontstaan er wel eens spanningen. Het raam van een kamer op de begane grond kan bijvoorbeeld niet open. Dat is bewust, om inbraken tegen te gaan. Maar in de zomer wordt het natuurlijk snikheet op die kamer. Toch vallen ook die discussies wel mee. Ik heb eigenlijk nog nooit een vervelende huurster gehad.”

Hoe kijkt u naar het landelijke en gemeentelijke beleid?
“Er is natuurlijk een serieus huizentekort in Utrecht. Ik verhoog zelf mijn huur wel, maar ik haal niet het onderste uit de kan. Daarbij scheelt het ook dat ik voor mijn dagelijkse boterham niet afhankelijk ben van de verhuur. Ik heb zelf ook gestudeerd, dus ik wil niet dat studenten de dupe worden van dit tekort.

“Maar je hebt natuurlijk ook cowboys op de huizenmarkt, die juist profiteren van deze situatie. Om dat tegen te gaan, is de gemeente Utrecht bijna helemaal gestopt met het verlenen van vergunningen om kamers te verhuren. Daarmee creëer je alleen maar meer schaarste. Bovendien kosten die vergunningen een hoop geld. Dat wordt weer doorberekend aan de huurders.

“Ik kan er vooral niet zo goed tegen dat mensen huisbazen zo negatief benaderen. Die cowboys, die rotte appels zitten er inderdaad tussen, maar dat is maar een klein percentage. Over die andere 90 procent hoor je nooit iets. 

“Kijk, ik hoef echt geen prijs voor ‘beste huisbaas’, maar ik doe wel mijn best. Wat ik doe heeft ook maatschappelijke waarde, die studentenhuizen moeten er gewoon zijn. Maar huisbazen hebben gewoon een slecht imago, dus daarom worden er in de politiek allemaal dingen besloten die het ingewikkelder voor ons maken. 

“De regels van het spel worden tijdens de wedstrijd veranderd. De overheid stelt bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhoging vast. Normaal gesproken was die gebaseerd op de inflatie, maar die is nu te hoog, dus de huurverhoging is lager. En nu wordt er ook nog eens meer belasting geheven. Ik houd mij daaraan, maar dat zorgt wel weer voor minder rendement.” 

Wat voor maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben huisbazen?
“Als je in het vastgoed zit, heb je zeker maatschappelijke verantwoordelijkheid. Studenten hebben het op dit moment al zwaar genoeg. Hoe we nu met ze omgaan, vooral met de ‘pechgeneratie’, met die enorme studieschuld… 

"Zo moeten we onze jongeren niet behandelen. Als onze studenten op de arbeidsmarkt terechtkomen, moeten ze de vrijheid hebben om te innoveren. Met die studieschuld, met zo’n molensteen van 50.000 euro om je nek, heb je die vrijheid echt niet.

”Zou u nu, in deze tijd, ooit nog in de kamerverhuur zijn gestapt?
“Nee, dat krijg je er echt niet meer uit. Daarvoor is de huur te laag, en de huizenprijzen zijn te hoog. Of je moet woekerprijzen gaan vragen. Dat wil ik gewoonweg niet.”

‘Over vijf jaar zullen er bijna geen privé-verhuurders van studentenkamers meer zijn’

Ook Coen (52) verhuurt kamers. Dat doet hij naast zijn vaste banen: hij werkt bij een autodealer, organiseert evenementen en rond de jaarwisseling verkoopt hij vuurwerk. Inmiddels beheert hij al meer dan twintig jaar verschillende panden in de omgeving van Utrecht. 

Hoe begint zoiets?
“Ik had toen wat geld over. In de jaren daarna heb ik telkens wanneer ik wat gespaard had, een pand gekocht.”

Haalt u plezier uit de kamerverhuur?
“Ik vind het nog altijd wel leuk. Maar bij één huis is er de laatste tijd een hoop gezeur. Dan vind ik er eigenlijk niets meer aan. Maar het is heel simpel, dan stop ik er gewoon mee, dan verkoop ik het pand. Ik vind veel goed, zolang ik maar goed word ontvangen, met een kopje koffie. Ik wil niet tegenover een vijandige groep huurders staan. Dan heb ik er eigenlijk gewoon geen zin meer in, dan stop ik er liever mee.”

Gebeurt dat vaak? Hoe is het contact met de huurders?
“Meestal is dat contact goed. Maar tegenwoordig worden huurders op de universiteit bijna opgeleid om hun huisbaas het leven zuur te maken. Samen met de huurcommissies zetten ze direct een mes op je strot. Vroeger was dat anders, maar de afgelopen vijf jaar stellen huurders opeens allerlei ingewikkelde vragen. Je moet je als huisbaas helemaal indekken en het is onmogelijk om een normaal gesprek met elkaar te hebben.” 

Is het niet goed dat huurders hun rechten inmiddels beter kennen?
“Jawel, maar daar kan je ook op een normale manier over communiceren. Bovendien is er heel veel krom aan die huurcommissies. Het puntensysteem dat ze hanteren, waarmee de ‘goede’ huurprijs wordt berekend, kijkt maar naar een beperkt aantal punten. Dat slaat nergens op, veel meer factoren spelen een rol. Daardoor staat die prijs totaal niet in verhouding tot de daadwerkelijke waarde van het vastgoed. 

“Er is zo bijna geen rendement meer uit te halen. Ik denk er daarom over na om veel van die studentenkamers gewoon te verbouwen tot appartementen. Ik zal die panden toch al moeten verduurzamen, dan kan dat er nog wel bij.”

U zou op dit moment dus niet meer in de kamerverhuur zijn gestapt?
“Nee, nu niet meer. Die Hugo de Jonge, dat is iemand zonder verstand. Hij maakt de wooncrisis alleen maar groter. We moeten verplicht verduurzamen en de belastingen gaan ook nog omhoog.

“Onze kosten worden dus hoger, maar de huur groeit niet meer mee met de inflatie. Voor heel veel verhuurders is het antwoord dan heel simpel: "Prima, dan zet ik de boel te koop.” Dat hoor ik van veel mensen om me heen. Ik voorspel dat er binnen nu en vijf jaar bijna geen privé-verhuurders van studentenkamers zullen zijn. Ik ga er zelf ook binnenkort mee stoppen. Maar de vraag naar kamers wordt twee keer zo hoog, ik weet niet hoe ze dat op gaan lossen.

“Alleen corporaties als SSH (Stichting Studentenhuisvesting) zullen in de toekomst nog kunnen verhuren. Zij hebben immers amper kosten en ze krijgen bovendien bakken subsidie. SSH is een goed initiatief, maar dat betekent niet dat je beleggers op de vastgoedmarkt het leven zuur moet gaan maken.” 

Begrijp ik goed dat u vrij veel merkt van het negatieve imago van huisbazen?
“Je durft tegenwoordig eigenlijk niet meer te zeggen dat je verhuurt, want je wordt gewoon neergezet als een crimineel. Onzinnig, want uiteindelijk is het een kwestie van vraag en aanbod. Als je al die vastgoedbeleggers wegjaagt, komen er misschien meer woningen op de koopmarkt, maar wordt het niet goedkoper voor studenten.

“En uiteindelijk vormen die ‘slechte’ huisbazen maar een heel klein percentage. Er zijn een hoop goede huisbazen, die gewoon een eerlijke huurprijs vragen.”

´Met die figuren als Chang of van Hooijdonk heb ik geen centje medelijden’

De laatste huisbaas die DUB heeft gesproken is Broos Schnetz (71). Hij is op dit moment alleen nog maar bezig met het beheren van zijn onroerend goed, maar heeft een lange carrière achter de rug. In 1997 richtte hij met vriend Henk Westbroek de politieke partij Leefbaar Utrecht op. Daarmee heeft hij, als voorzitter, acht jaar in de Utrechtse gemeentepolitiek gezeten. Samen met Westbroek was hij ook een tijd eigenaar van café Stairway to Heaven, aan de Mariaplaats. Tot zijn 65e was hij daarnaast betrokken bij een aantal sociaal-maatschappelijke organisaties. Hij heeft vijftien panden in zijn portefeuille. In ongeveer tien daarvan wonen studenten.

Hoe is dat begonnen?
“Ik kocht mijn eerste pand toen ik vierendertig was. Ik heb een tijdlang bij een bank gewerkt. Daar viel het me op dat negen van de tien mensen die materieel succesvol zijn, hun vermogen hadden verdiend met vastgoed. Niet gek, want als je naar de grafieken kijkt, zie je dat de prijzen van onroerend goed de afgelopen honderdvijftig jaar alleen maar zijn gestegen, met een paar kleine dipjes, natuurlijk. 

“Mijn grootste wens was altijd al financieel onafhankelijk worden, zodat ik niet meer voor een baas hoefde te werken. Daarom kocht ik destijds dat pand. Inmiddels zijn dat er dus een stuk meer.”

Is het zwaar werk, vastgoed beheren?
“Nee, joh. Dat stelt weinig voor. Als ik daar een halve dag per week mee bezig ben, is dat al veel. Maar het scheelt natuurlijk dat er mensen voor me werken, die de panden voor me onderhouden. Dat onderhoud probeer ik wel zo adequaat mogelijk te doen, trouwens. Het is mijn bezit, en dat wil ik in een goede staat houden. Bovendien is het ook gewoon mijn plicht, want mijn huurders hebben recht op woongenot.” 

Hoe ziet u uw maatschappelijke verantwoordelijkheid als huisbaas?
“Ik moet zeggen dat ik hier niet uit maatschappelijke verantwoordelijkheid mee ben begonnen, maar ik ben die verantwoordelijkheid op een gegeven moment wel echt gaan ervaren. Het klinkt misschien gek, maar ik ben altijd een linkse jongen geweest. 

“Sommige mensen zullen me een salonsocialist noemen, omdat je, als je links bent, geen vermogen zou mogen hebben. Ik denk maar zo: met mijn vermogen kan ik ook goede dingen doen. 

“Zo probeer ik ook met mijn huurders om te gaan. Als er problemen zijn, los ik die op. Ik sla met de grootste regelmaat huurverhogingen over en mijn huur ligt sowieso altijd onder het puntensysteem. Je zou dus kunnen zeggen dat ik sociaal bezig ben, hoewel niet iedereen het daarmee eens zal zijn.”

Zorgt dat er ook voor dat het contact met uw huurders goed is?
“Dat is inderdaad uitstekend. Ik krijg kerstkaarten en vakantiefoto’s van ze toegestuurd, en wanneer mensen weggaan, laten ze me weten hoe fijn ze in mijn pand hebben gewoond. Ik klink nu een beetje als een halve heilige, haha. Maar dat is echt wat er gebeurt.”

Als het over vastgoedondernemers gaat, is de toon vaak negatief. Merkt u daar iets van?
“Dat is eigenlijk altijd zo geweest. Dertig jaar geleden was dat precies hetzelfde, geloof mij maar. De boel ligt wel iets meer onder een vergrootglas, er worden wat meer maatregelen genomen. Maar goed, het is natuurlijk absurd hoe weinig vermogen tot nu toe is belast. Daar vindt nu een verschuiving in plaats, en dat vind ik helemaal prima.”

Hoe kijkt u naar de ‘foute’ huisjesmelkers, waarover veel wordt geschreven?
“Ik heb eigenlijk weinig contact met collega-verhuurders, dus ik lees daar ook alleen over in de krant. Maar als die dingen waar zijn, dan moet dat tuig worden aangepakt. Ze overtreden gewoon feitelijk de wet.

“Met die figuren als Chang of Van Hooijdonk heb ik geen centje medelijden. Die roepen de negativiteit echt over zichzelf af. Ik merk zelf niets van dat slechte imago. Mijn huurders zijn blij. 

“Ik ben nu bijvoorbeeld bezig met een verduurzamingsslag, door mijn panden beter te isoleren. Dat hoef ik in principe niet te doen. Maar ik baal zelf al van mijn stookkosten, en mijn zakken zijn een stuk dieper dan die van de meeste studenten. Dus ik probeer ze zo veel mogelijk tegemoet te komen.”

Wat vindt u van het landelijke beleid omtrent kamerverhuur?
“De huurcommissie heeft nooit bij mij aangeklopt, dus dat zegt wel iets. Je moet je gewoon aan de regels houden. Ik kan me voorstellen dat je, wanneer je nu instapt, een laag rendement zal behalen. Maar als je er zo lang in zit als ik, heb je erg weinig te klagen. Wanneer je dat wel doet, heb je dat echt aan jezelf te danken. 

“Ik vind wel dat de overheid veel meer had kunnen doen voor verduurzaming. Het is echt gek dat het puntensysteem voor onzelfstandige woningen zo verouderd is. Er zit helemaal geen prikkel tot verduurzaming in. Je mag namelijk geen hogere huur vragen voor een duurzaam pand. Dus dat betaal je gewoon uit eigen zak. 

“Daarbij, als je een kamer huurt in Delfzijl, betaal je in principe evenveel als in hartje Amsterdam. Als dat puntensysteem meer genuanceerd was geweest, zouden er veel meer investeerders in studentenpanden zijn gestapt. En ik hoef jou niet te vertellen hoe groot het tekort daaraan is. Ik snap daar echt niks van. Dus waarom dat zo is, zal je aan Hugo de Jonge moeten vragen.”

Is het ook leuk om die panden te hebben?
“Ja. Het is leuk om iets tastbaars te hebben. En ik heb geen rotzooi in mijn portefeuille, het zijn echt mooie panden, meestal gemeente- of rijksmonumenten. Het is mooi om zoiets te onderhouden.”