Herontwikkeling IBB liep stuk omdat gemeente daar minder studenten wilde

Studentenhuisvester SSH speelt al jaren met het idee om het IBB-complex gefaseerd te vervangen met duurzame woningen en tegelijkertijd het aantal studentenkamers uit te breiden. In 2021 lag er zelfs al een uitgebreid renovatieplan op tafel bij de gemeente, klaar om getekend te worden. Maar na twee jaar trok de SHH zich onverwachts terug. 

De reden: de gemeente had het IBB-complex opgenomen in een conceptplan om het gehele omliggende gebied - het Rubenskwartier - ingrijpend te verstedelijken. In dat plan staat dat een deel van de studentenhuizen op de IBB vervangen moet worden door woningen voor niet-studenten en publieke voorzieningen. Ook andere partijen in het gebied haakten af toen ze hoorden wat de gemeenteplannen waren.

Gemeente wijzigt plannen
“We schrokken enorm van de gemeenteplannen”, zegt SSH-directeur Rob Donninger. Eind januari sprak hij in een raadsinformatiebijeenkomst over de uitstel van de IBB-verbouwing, en in een gesprek met DUB licht hij de keuze verder toe. 

De verbouwplannen waren al ver gevorderd en gaan terug naar 2018, zegt hij. In dat jaar was de SSH in gesprek met de toenmalige wethouder om het IBB-complex te verduurzamen. “Het is een prachtige woonplek, maar niet duurzaam genoeg”, zegt Donninger. De SSH deed enkele experimenten met het renoveren van de studentenkamers, maar gefaseerd vervangen zou een betere optie zijn. Door de gebouwen aan de rand van het terrein enkele etages op te hogen, zouden er in 2030 tot wel zevenhonderd nieuwe woningen bij kunnen komen.

De renovatieplannen van SSH werden in 2020 vastgelegd in de prestatieafspraken van de gemeente en in het Convenant Studentenhuisvesting. Een jaar later moest het plan alleen nog ondertekend worden, maar de gemeente besloot in de zomer van 2021 tot uitstel.

Er lag namelijk ook een omgevingsplan om de riolering van het Rubenskwartier te vernieuwen, en andere partijen in het gebied, zoals voor het Diakonessenhuis, de vroegere zusterflats van het UMC en het winkelcentrum IBB-Hof, hadden ook verbouwplannen. Door samen op te trekken zou er bespaard kunnen worden op de kosten en kon het aantal parkeerplekken in het gebied gehalveerd worden, stelde de gemeente. Ook zou er een collectieve warmtevoorziening kunnen komen. De verschillende partijen waren bereid om mee te werken, totdat de gemeente in de zomer van 2022 in vertrouwen een ‘ruimtelijke programmatische verkenning’ over het Rubenskwartier met hen deelde. 

Deel van de IBB, foto Marcel Hobma

IBB wordt onherkenbaar
In dit document dat in handen is van DUB, wordt voorgesteld om het Rubenskwartier ingrijpend te transformeren - ten koste van een uitbreiding van de studentenhuisvesting op het IBB. Er wordt gevraagd hoe ervoor kan “worden gezorgd dat het aantal sociale huurwoningen en studentenwoningen niet te veel toeneemt”, en op een overzichtskaart is te zien dat bijna de helft van het IBB-terrein ingericht wordt met woningen voor ouderen en bijzondere doelgroepen, middenhuur woningen, ruimtes om te werken, horeca, sportvelden en een grote parkeerruimte. Het plan botst met de eerder gemaakte afspraken zoals die beschreven staan in het Convenant en het Actieplan Studentenhuisvesting. Hierin staat dat er méér studentenkamers op het IBB gerealiseerd moeten worden.

SSH-directeur Rob Donninger ziet dat samenwerken in het gebied voordelen op kan leveren, maar wilde niet akkoord gaan met het plan. “Het IBB zou door dit plan een heel ander karakter krijgen: je herkent het bijna niet meer terug”, zegt hij. “We zouden er niet van harte aan meewerken en onze huurders denk ik ook niet. Daarnaast maakten deze plannen het proces naar ons idee zo complex, dat het uitgesloten was dat we voor 2025 zouden kunnen beginnen met het gefaseerd vervangen van de IBB-gebouwen.”

Naast de SSH hadden ook andere partijen in het Rubenskwartier sterke twijfels over het plan. “Er waren te veel onzekerheden en we wisten ook niet wat de mogelijke financiële impact voor ons zou zijn”, zegt woordvoerder van het Diakonessenhuis Marjolein Klaassen. De gemeente besloot de partijen vervolgens een lijst te sturen met discussiepunten, zodat ze zelf tot een overeenkomst konden komen. Maar zonder regie van de gemeente was het te lastig om te navigeren tussen de verschillende eisen en belangen van de gebouweigenaren, waardoor ook deze aanpak is gestrand en de partijen besloten hun plannen kleinschaliger op te pakken, of zoals de SSH, tijdelijk te stoppen.

Dit IBB-gebouw zou moeten verdwijnen volgens de plannen van de gemeente. Er zou geen nieuw studentenhuis voor in de plaats komen. Foto: Marcel Hobma

IBB-geld naar TWC
Volgens de SSH is het erg aannemelijk dat het IBB-complex dit decennium niet meer verbouwd gaat worden. De studentenhuisvester is van plan de woningen tijdelijk te verduurzamen, en heeft het geld dat bedoeld was voor de herontwikkeling nu in het Tuindorp-West Complex (TWC) gestoken, waar de drie flats een ingrijpende renovatie staat te wachten. 

Donninger legt uit: “Als woningcorporatie moeten we geld lenen om te bouwen en voor deze leningen worden we beoordeeld op onze bedrijfsvoering en hoe we de lening besteden. Voor 2025 hadden we 150 miljoen in de begroting staan, waarvan één derde was gereserveerd voor de IBB. Maar toen we zagen dat we pas na 2025 met de IBB aan de slag konden, was de vraag: laten we die financieringsruimte liggen of gaan we het voor iets anders inzetten? De renovatie van het TWC was ongeveer even duur en heeft ook prioriteit, dus besloten we daarmee te starten.”

De SSH zit momenteel aan het maximale wat de corporatie kan lenen. Mocht de vastgoedmarkt veranderen en de rente dalen, dan zou de studentenhuisvester misschien meer kunnen lenen. “De IBB staat hoog op ons lijstje, maar er zijn momenteel geen concrete plannen.”

Meer kamers
Het besluit van de SSH om in plaats van de IBB nu het Tuindorp-West Complex te renoveren, leidt tot kritische vragen onder raadsleden en studenten. De renovatie in Tuindorp levert geen extra studentenkamers op zoals wel de bedoeling was bij de herontwikkeling van de IBB. Het nijpende tekort aan studentenwoningen in de stad wordt niet minder, stellen ze.

Volgens Rob Donninger ligt dit genuanceerder. De zevenhonderd extra woningen die voor de IBB gepland stonden, waren slechts een indicatief getal, zegt hij. “Het hadden er ook minder kunnen worden. De nieuwe woningen zouden daarnaast pas rond 2030 vrijkomen omdat de IBB gefaseerd afgebroken en opgebouwd zou worden.”

Hij hoopt dat het ook mogelijk wordt om extra eenheden toe te voegen aan andere projecten, zoals het TWC. “De gemeente heeft het Tuindorp West Complex vanwege de unieke architectuur en split-level woningen een monumentstatus gegeven waardoor we geen kamers bij kunnen bouwen. Dit geldt ook voor de laagbouw daar, terwijl deze gebouwen niet dezelfde architectuur hebben. Als de gemeente de monumentstatus aan enkel de flats koppelt, dan zou het mogelijk zijn de laagbouw van het TWC te verdichten.”

Maar is het dan echt onmogelijk voor de gemeente en de SSH om een stap naar elkaar toe te zetten en alsnog de herontwikkeling van de IBB te hervatten? Volgens Donninger is er al een gesprek gepland met de gemeente. Binnen het huidige plan zou het nog tien jaar duren voordat het studentencomplex verbouwd kan worden, maar als het IBB ontkoppeld wordt van het Rubenskwartier dan zou het een paar jaar kunnen schelen.

Ondertussen willen ook verschillende politieke partijen weten of de plannen voor het IBB los te koppelen zijn van de gebiedsontwikkeling in het Rubenskwartier. Zij hebben hierover een brief met raadsvragen aan de wethouder gestuurd. Er wordt verwacht dat zij eind maart antwoord krijgen.

Reactie gemeente Utrecht
De gemeente vindt het wenselijk de herontwikkeling van het IBB studentencomplex op te starten. Wij waren verrast door het abrupte besluit van SSH de herontwikkeling van het IBB uit te stellen. Eerder drong SSH aan op het maken van tempo, daarna kwam in mei 2023 het bericht dat zij keuzes moesten maken in hun projectenportefeuille vanwege de financiële mogelijkheden. Op welke wijze het IBB mogelijk eerder ontwikkeld kan worden is in eerste instantie afhankelijk van de financiële mogelijkheden van initiatiefnemer SSH, met wie we nog altijd goed in gesprek zijn. De gemeente heeft verder schriftelijke vragen van de gemeenteraad ontvangen, deze beantwoorden wij eerst voordat we verder ingaan op deze ontwikkeling.